Blog

O adquirente de um imóvel pode, a qualquer momento, optar pelo cancelamento da compra, tal direito, lhe é judicialmente garantido, porém, é necessário entender as consequências desta quebra contratual imotivada.

Geralmente, dentre outras cláusulas, o Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes prevê que os termos e prazos firmados entre as partes possuem caráter irrevogável e irretratável. Tal cláusula sempre é responsável pela negativa do vendedor em resilir o contrato, a qual não quer desfazer o negócio junto ao Comprador.

Ocorre que, a cláusula que prevê a impossibilidade de resilição contratual da compra e venda, é manifestamente contraria ao direito e a boa-fé, sendo que não é admitida pela Jurisprudência.

Além disso o mesmo entendimento dos Tribunais prevê a impossibilidade de retenção do sinal/entrada tido como pagamento, invocando os artigos 418 do Código Civil e o Artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.

O valor pago a título de sinal possui natureza de arras confirmatórias. Portanto, é indevida a sua retenção pelo promitente vendedor no caso de resilição a pedido do consumidor, sob pena de se criar vantagem exagerada em favor do credor, acarretando desequilíbrio na relação contratual.

Desta forma, as arras confirmatórias, isto é, o sinal pago pelo comprador a fim de assegurar o negócio jurídico, devem ser normalmente restituídas a ele no caso de distrato.

Portanto os contratos que preveem a impossibilidade de rescisão e a retenção de valores tidos como entrada não são permitidos pelo ordenamento brasileiro.

Vale ressaltar que de qualquer maneira é possível a incidência de multa rescisória.

Grande parte das vezes, no contrato firmado entre as partes, fica estabelecido que, em caso de rescisão motivado por atitude do comprador, será retido pelo vendedor 25% (vinte e cinco por cento), 30% (trinta por cento) dos valores já pagos.

Todavia, devemos nos ater ao teor abusivo de tal cláusula, sendo necessário entender como justo a retenção de 10% (dez por cento) dos valores já pagos.

Tal entendimento possui respaldo, sendo pacificado na Jurisprudência, a qual prevê que o percentual referente à multa por rescisão do contrato não deve configurar enriquecimento ilícito pela parte contrária, devendo-se decotar o excesso, tendo em vista que o bem retornará ao patrimônio do vendedor, para que seja novamente comercializado e, assim, o montante retido deve aproximar-se da quantia despendida em razão das despesas efetuadas para a resolução contratual e para a nova venda.

Como há a devolução do bem, a jurisprudência entende que o valor razoável a ser retido é o de 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos, inclusive porque, após a devolução do bem, a construtora pode novamente negociar a unidade.

E, conforme explanado anteriormente no percentual de retenção deve ser incluso o valor tido como sinal, não sendo permitido a sua exclusão da soma dos valores já adimplidos, sendo vedado, portanto, reter o valor recebido de sinal com o valor da rescisão.

Portanto à há possibilidade de revisão da cláusula de rescisão que estipula a multa além do percentual razoável, em razão deste valor ser considerado abusivo pelos Tribunais.

Nos acertos finais da rescisão contratual, após estipulado e acordado o valor da multa rescisória, muitas pessoas se deparam com a situação da devolução dos valores restantes que foram pagos no contrato de compra e venda.

Alguns contratos entre as partes podem prever que o pagamento dos valores devidos em caso de rescisão originada por parte do comprador, sejam divididos em algumas vezes, descontados os valores da multa de rescisão.

Desta forma o comprador se vê em uma situação desfavorável, a qual receberá seu dinheiro em parcelas ‘pingadas’, não podendo sequer utilizar o valor restituído para algum fim, uma vez que receberá de pouco a pouco seu dinheiro, tornando a rescisão totalmente inviável.

Todavia, a jurisprudência, mais uma vez sai em defesa do comprador, entendendo que a devolução dos valores pagos dessa forma é abusiva, trazendo prejuízos ao comprador.

Nossa jurisprudência preleciona que o valor deve ser restituído em uma única parcela, ou seja, deve ser à vista, pois é inoportuno exigir que o comprador aguarde meses para devolução do valor devido, sem qualquer contraprestação.

Essa orientação não destoa da Súmula 543 do STJ, segundo a qual, “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Vale ressaltar que tal forma de devolução não traz instabilidade das finanças empresariais, uma vez ser a parte mais forte dessas relações.

Assim sendo, o correto é que o valor restante, após descontado a multa por rescisão, seja devolvido em uma parcela única ao comprador.

São essas as ponderações a respeito de um procedimento de rescisão deste tipo de contrato, havendo muitas outras, é claro. O mais importante é sempre consultar um advogado antes de firmar qualquer documento de rescisão, e sempre buscar uma solução de forma amigável entre as partes para o menor desgaste possível.

Lucas Quintana – OAB/MS 18.216

Advogado Associado – RZA Advocacia

Pós-Graduando em Direito Processual Civil pela Escola do Ministério Público/MS

lucas@rzaadvocacia.com.br