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05/06/2019

A INTEGRALIZAÇÃO DE BENS IMÓVEIS NO CAPITAL SOCIAL – REGISTRO E INCIDÊNCIA DE ITBI

O Capital Social, nada mais é, do que o conjunto de recursos providos pelos sócios ou acionistas que irão compor o quadro social, para que se formalize a constituição da sociedade. Ou seja, trata-se do patrimônio da mesma.

Não há regras acerca do valor a ser integralizado como Capital Social da maioria dos tipos societários, ficando a critério dos sócios estipular este valor de acordo com a sua possibilidade e com a necessidade da empresa. A única exceção é no caso de se constituir uma EIRELI, uma vez que a lei determina que o Capital Social mínimo, neste caso, será de 100 salários mínimos.

É importante ressaltar também, que após a constituição da sociedade, este valor poderá ser alterado. No caso de se aumentar tal capital, somente é necessário que se procedam aos registros necessários para sua efetivação. Já no caso de se pretender diminuir o Capital Social, é necessário a comprovação de ausência de dívidas.

 A integralização do capital pode se dar através de qualquer espécie de bem (dinheiro, bens móveis ou imóveis, etc.), desde que seja possível determinar o seu valor em moeda corrente. No caso de integralização de bens imóveis no Capital Social da empresa, é necessário atentar-se em alguns pontos:

 

I – Como será feito o Registro?

A legislação vigente dispensa a exigência de Escritura Pública para a incorporação de imóveis no Capital Social.

Para efetuar a integralização, é necessário que seja realizado o Registro perante a Junta Comercial, informando no ato a descrição e a identificação do imóvel, sua área, dados relativos à sua titulação, bem como o número da matrícula no Registro Imobiliário, bem como a concordância do cônjuge com a transação, caso o sócio que estiver entregando o imóvel seja casado.

 No entanto, para que possua validade, é imprescindível que, após o arquivamento perante a Junta Comercial, seja levado o Contrato Social, juntamente com a Guia de recolhimento ou isenção do ITBI, para que se efetue também o registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis.

Tal entendimento foi corroborado pelo STJ, no julgamento do REsp 1743088, onde o ministro relator Marco Aurélio Bellize afirmou que “a estipulação prevista no contrato social de integralização do capital social por meio de imóvel devidamente individualizado, indicado pelo sócio, por si, não opera a transferência de propriedade do bem à sociedade empresarial”.

Segundo o ministro, a integralização do bem ao Capital Social está condicionada ao previsto no artigo 1.245 do Código Civil, que dispõe que a transferência de propriedade entre vivos se dá mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

 

II – Incidência ou Isenção de ITBI

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, possui como fato gerador a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de propriedade ou domínio útil de bens imóveis, sendo sua cobrança uma competência municipal.

Neste sentido, a Constituição Federal e o Código tributário Nacional determinam que a transmissão patrimonial para integralização de capital social através de bens imóveis, em regra, é isenta de ITBI, ou seja, quando o sócio incorpora um bem de sua propriedade ao patrimônio da empresa, não há a incidência de tal imposto.

No entanto, há uma exceção nos casos em que tais sociedades exerçam atividades preponderantemente imobiliárias – compra e venda de imóveis, locação ou arrendamento mercantil.

Neste sentido, o Código Tributário explana acerca do que constitui atividade preponderante em seu artigo 37:

 

“Art. 37. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.

§1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subsequentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo.

§2º Se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 2 (dois) anos antes dela, apurar-se-á a preponderância referida no parágrafo anterior levando em conta os 3 (três) primeiros anos seguintes à data da aquisição.

§3º Verificada a preponderância referida neste artigo, tornar-se-á devido o imposto, nos termos da lei vigente à data da aquisição, sobre o valor do bem ou direito nessa data.

(...)”

 

Atualmente, diversos mecanismos vêm sendo usados como forma de proteção patrimonial, redução tributária ou como introdução à sucessão familiar, um exemplo disso é a constituição de Holdings Patrimoniais Familiares.

Se a Holding for constituída no intuito de administrar o patrimônio imobiliário da família, visando a redução de tributos, deve-se ter em mente que, se ela realizar atividade imobiliária, haverá a incidência de tal imposto.

No entanto, é errado pensar que este fato estará onerando a carga tributária do grupo famíliar, uma vez que, mesmo sendo devido o ITBI, a criação de uma Holding, em alguns casos, poderá ser mais vantajosa. Isto porque a tributação que decorre dos rendimentos da empresa são inferiores à tributação dos rendimentos da pessoa física (Imposto de Renda).

 

É importante destacar que, em cada caso, é necessário conhecer as pretensões do proprietário e realizar uma análise do patrimônio e de todos os custos e tributos que incidirão na transação.

 

 

Grazielle Ferreira Gozzi

Advogada Associada - RZA Advocacia

OAB/MS 23.006

Pós Graduanda em Direito Civil e Empresarial

grazielle@rzaadvocacia.com.br

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